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[各抒己见] 展望未来中国房地

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发表于 2016-2-13 00:48 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 温州鹿城人 于 2016-2-13 01:08 编辑

   房地产是中国支柱产业,已经把中国经济绑架。现在中国房地产陷入困局,“崩盘论”的出现。房地产就好比“中国经济的核威胁”。核弹如果不能控制好,随时可能引爆经济危机。中国房地产只能稳定不能乱。
一、房地产功过
1.功劳。
   过去20多年以来,房地产对中国经济巨大的推动作用不容置疑。一直是带动中国经济增长的龙头产业。直接带动50个产业发展,间接带动一百个产业发展。先从房地产成为支柱产业说起。上世纪国家房改全面启动,住房公积金制度推行。开始安居工程建设。1998年5月9日中国人民银行《个人住房贷款管理办法》倡导贷款买房。7月3日国务院宣布停止住房收入分配,取消分房,开始按揭。当年全国完成地产业开发投资3623亿元,比上年增长13.79%,改变了负增长。政策背景分析:亚洲金融危机后。经济增长寻找出路。政策的出台房地产成为中国经济的支柱产业之一。当时储蓄居高不下,地产来拉动内需,房地产业的发展能够带动许多上下游相关产业的发展,比如建筑业、金融业、建材业、五金业、装潢业、电器业、家具业、中介业、租赁业等等。同时能够带动大量就业。
   此外房地产业的发展推动了政府财政的扩大,分税制改革也开启。地收入成为许多地方政府财政收入的主要来源。被称为土地财政。房地产对国家经济发展的(应该说是GDP)拉动作用举足轻重,过去20年经济依靠“三驾马车,”投资占主导地位。经济高速增长是投资强度。
2、弊端
   各地将房地产作为支柱产业来发展,这关系到地方收入与官员政绩。这存在很多弊端,容易产生“虚假繁荣”的现象,很容易引发经济危机 。根据目前的形式看来,房地产会一直作为中国的支柱产业。。。在很多发达国家,房地产业占国民经济的比重是有红线警戒的,一旦比重超过红线,政府部门就会进行严厉的调控。
我国当前这种情况必须改变,否则一旦泡沫破灭将会产生非常可怕的影响。房地产业由于具有投资规模大、拉动GDP速度快、带来的经济利益多、彰显政绩效果明显等优势而倍受地方政府的“青睐”。片面强调房地产行业的支柱地位不动摇将加剧地方政府的短期行为,更加刺激地方政府“土地财政”行为,从而延缓了本该推进的产业结构调整。
一个国家当然需要支柱产业,支柱产业可以是汽车制造业、IT产业、现代服务业、电子产业、高科技产业等等,但绝不能长期是房地产业,因为将房地产行业作为支柱产业,短期内地方政府财政收入上去了,水泥、钢材等房地产上下游产业也发展了,但是从长期来看,房地产行业带动的基本上是资源消耗型、粗放型产业,而非技术创新型或者具有核心竞争力的产业。
   一个国家的经济发展最终还是得依靠技术创新,得依靠有核心竞争力的产业,而不是单纯依靠建房子就能提高国家的经济水平,单纯依靠建房子就可以保持经济长期繁荣的。如果建房子可以提高经济水平、可以保持国家经济繁荣,那么当今世界上最发达的国家恐怕不是美国而应当是迪拜。房地产对GDP的贡献超过13%,这在任何一个国家都是非常少见的,说明我们的经济结构对房地产行业的依赖已经到了一个非常病态的程度。
高房价其实对经济社会的发展有很多副作用,具体有哪些呢?
(1).政府卖地上瘾,成为懒政、庸政的温床。招商引资搞经济、简政放权、扶持创新、鼓励实业等等都是非常重要的经济工作,但是非常辛苦,有了房地产这个大肥羊,卖地就够了,收税就够了,大笔一挥几个亿就进账了,考核指标就完成了,谁去那么辛苦搞经济?房地产绑架政府及部门。政府在房地产上有巨大的经济利益。所以各级政府对地产的发展尤为重视和上瘾,在有些地方,卖地收入成为地方财政的主要收入。资料显示,当年日本房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过9%,而美国次贷危机爆发时该比例达到局部峰值6.2%。让我们来看看中国现在是多少。2015年,全国房地产开发投资95979亿元,其中,住宅投资64595亿元。房地产开发投资占GDP比例达到14.18%!所以说,中国经济严重依赖于房地产市场.
2.消费透支严重,中产阶级购买力不足。消费是拉动经济发展最有效最健康的经济方式 ,但是一旦做了房奴,很多人30年不能翻身,每天被房贷压着,想创业?开玩笑!想跳槽?开玩笑!整天唯命是听,不求有功,但求无过。企业员工没有活力,哪有什么竞争力?一套房子可以榨干一个家庭几乎所有的积蓄并透支30年的未来消费,这是任何商品所不具备的属性。高房价使得年轻人没有了创业的激情,沉重的负担使他们过早的衰老,国家的希望,民族的未来都在这些年轻人的身上,他们失望导致了国家的衰败,这是一个非常严重的社会问题,少年强则国强,
3.高度泡沫化的房地产业陷入停顿,房地产带动的几十个上下游产业会陷入全面产能过剩。比如离房地产最近的钢铁业、水泥业产能过剩高达30%左右;距离较远的地板、家具、纺织业等相关产业也严重过剩。这种产能过剩危机,严重影响产业发展。
4.中国的总债务规模,前年据外国投行估计,高达中国GDP总量的168%(麦肯锡全球研究所2015年5月8日公布最新报告,中国的债务总额已经达到了GDP的282%)。其中只有很少部分是个人债务,大部分是政府债务与企业债务,其中以地方政府债务居首,约有20万亿。地方政府对土地财政依赖,地方政府除土地之外,没找到新的生财之道,这个巨大的债务泥潭怎么解!
5.中国的货币超发问题严重。近30年的中国经济增长,其中一个重要手段就是依靠超发货币。这些年来,中国成了世界第一大印钞机。2003-2013年的10年间,基础货币增加88万亿元人民币,外汇资产增加了3.4万亿美元。在投资兴盛时期,超发货币的负面效果还不明显;用房地产筑“池子”,圈住流动性。知道为什么房地产可以抵御通货膨胀吗?这就是中国房价节节上升,高居全世界之冠的原因。有人曾写文章,戏说北京一地的房地产变现后,其数量可以买下整个美国。如果房地产泡沫破裂,资产价格折损,超发货币形成的巨大流动性过剩会让中国的通胀率相当高,银行坏账产生。因为信贷抵押物基本是房子。房地产崩盘国家、政府、社会、银行、百姓都将陷入万劫不复。百姓财富化为乌有变成“无产阶级者”。辛苦积累的财富没有了。任何人都逃脱不掉。所以房地产只能稳定。
二、解决房地产对中国经济的问题有至关重要的作用?
中央经济工作会议,除了对房产提出去库存、加杠杆、加大生产能力以外,对其他行业提出的都是去产能。压倒中国经济这个骆驼的最后一根稻草是什么?就是房产,一旦房产增速下去,会把骆驼压倒,只有房地产保持增速,才能把骆驼撑起来。
只要房地产投资增速高于固定资产投资增速,GDP增长率都是上升的,反之GDP增速都是下降的,多年如此。
现在大概有12个地方政府出台了减免契约税的政策,重庆出台了减少预征税减收、减少各种税费比例的政策,来救活生产方、开发商,以便让开发商有更多现金流解决库存问题。
笔者觉得还不够,应该购房减免个税,包括用个税冲抵个贷利息。银行现在有两种还贷方式,一种是只还息不还本,另一种是还本还息。而只还息不还本的方式就把买房子的行为变成了租房子,除了缴纳20%首付以外,利息可以抵掉个税,而过去是交完个税再还利息。当然房子首付可能是借来的,但无论如何,利息抵税一定会带动每年新购房需求。把符合条件的农民工、个体工商户纳入住房公积金体制,支持有意愿农民进城购房,培育和发展住房租赁市场,推进公租房货币化保障,加大土地供应管控力度,强化市场监管和市场调控,确保房地产市场稳定。农民工购房本身也是奋斗史。积极向上充满正能量。农民工唯一收入就是工资。好在现在改善了薪资环境。提高农民工工资收入是实现“农民工市民化重要途径”。展望2016年,房地产行业依旧是拉动经济增长的重要抓手和经济增长的“稳定器”。房地产开发投资大幅扭转经济颓势的可能性不大,房地产暴利时代已过去。用房地产转型救房地产业。工业地产、服务业地产、民生地产、基建地产、慈善地产、智能地产等。房地产作为暴发户,应该承担更多社会责任。进行社会的慈善与公益。提高企业现象。房地产转型退一步就算不能稳定房价。救了房地产业也就是救了上下游几十个产业及其工作岗位。
   展望未来房地产只能稳定、平稳、发展。


发表于 2016-5-5 16:41 | 显示全部楼层
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