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[各抒己见] 【房屋征收市场化安置】钱以物抵和物以钱消

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发表于 2015-11-24 19:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
    “在我市大力推进旧城改造和房屋拆迁的过程中,如何鼓励、引导被征收人选择货币补偿市场化安置,化解房地产库存、促进我市房地产业持续发展?”这是不是一个很愚蠢的问题?因为,如果房价在涨,被征收人就自然而然地会选择要房子,而不是要货币补偿。如果房价每年都跌10%,那么人们就自然而然地选择要货币补偿。因为,今年补给你100万元货币,明年只要拿出90万元就能把今年要补偿给你的房子买回来,因此,无论等着钱用还是不等着钱用的人都会选择货币补偿。
    如何化解房地产库存?最好的办法就是降低房价,让更多的人买得起房和换得起房,也就是使每个人都有能力改善住房条件。也许有人会说,那我多发行货币,使人们的收入增加是否可以。目前是绝对不行的!因为,在产能过剩时增发货币和增加工资就会使生产成本更高,使企业的资产缩水更大。如某企业资产为一个亿,如果货币多发行10%,那么这个企业的资产就等于缩水10%,同时又要提高工人的工资,使企业的生产成本增加,可是,产品的产量和销售量因产能过剩反而下降,因此,如果在这时增加货币的发行量和增加工资等于使企业雪上加霜。而在产能不足时,随着产能的扩大而增加货币的发行量,是可行的,这就叫“钱以物抵”。而当产能过剩时,虽然社会上的物多了,但是,却绝不能靠发行货币来抵这个物,而只能靠降低物价来抵现有的货币量。下面举个例子来说明这个问题。
    当世界上只有100元钱用来买鞋,而且这个世界上只有一双鞋时,那么这双鞋就值100元。如果现在世界上有两双鞋,而买鞋的钱也只有一百元,你要把这两双鞋都卖出去,那么你只有降低鞋价,平均每双卖50元,才能把这两双鞋都卖出去。如果你还是坚持一双鞋卖100元,那么你就只能卖出去一双鞋,还有一双鞋自然就成了库存积压。现在的房地产库存就是这种状况,因为价格太高了,使住房公积金都用完了还不够抵购房款,还要去银行借钱,搞什么“公转商”贴息贷款,这对那些缴了住房公积金而没有贷款的人是很不公平的。
    当年东南亚金融危机爆发时,电视上报道日元大幅贬值,而日本国内物价大跌,一些公司开始减薪。当时,我对此很不理解。觉得货币贬值了,应该比贬值前更不值钱了,怎么比贬值前还可以买到更多的东西,这不是升值了吗?货币贬值了,应该增加工资才对,怎么还减薪呢?于是,我就去问与金融和财会打了一辈子交道的家父,他就给我讲了“钱以物抵”和“物以钱消”的道理。即如果物少,就增发货币,造成物少钱多的状况,从而不断刺激物质生产。如果物多钱少,就要不断降低物价,刺激消费,从而使社会生产能继续下去。如果这时增发货币,必然使企业陷入更大的困境,从而造成大量企业倒闭和工人失业,这反而使积压的货物更无人购买。因此,当前要化解房地产库存,唯一的办法就是要降低房价,而不是增发货币。
    当然,为了减轻房开公司的负担,政府也可以包租部分库存房用来当廉租房。如日本的“公团”,有部分就是房开公司抵给政府的土地出让金和各种税金。这样开发100套房子,开发商自己只要卖出去70套就可以了,其他由政府帮它包租出去。如果承租人要买下这些廉租房也可以,至于如何购买,就要看政府与开发商的协议如何规定了。
    要促进我市房地产业持续发展,就是要按客观经济规律办事。搞大跃进,搞杀鸡取蛋,严重违反价值规律,是不可持续的。当前温州的房价虽然比三年前有所回落,但是,仍然还严重偏高,至少还要降一半,才能使我市经济有所恢复,从而使我市房地产走上正常的发展轨道。不正常的发展必定是不可持续的!
发表于 2015-11-26 15:04 | 显示全部楼层
既然是市场化征收拆迁房,又是货币化方式重新购买新房,那么任何违反市场规律的做法都是难以成功的。其实降房价都是两面的,你价了房价,那你的拆迁房同样也会降价!所以关键是要公平,特别是对拆迁房的征收要有第三方的评估师根据市场来评估,如果拆迁房评估做好了,那么开发商那边政府只要做好招标,让开发商提供房源的价格,地段,面积等数据,让拆迁户挑选,在房市疲软的状态下,那个开发商不乐意提供房源,而且价格一定是会优惠的,尽快去自己的库存?
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发表于 2015-11-26 15:03 | 显示全部楼层
既然是市场化征收拆迁房,又是货币化方式重新购买新房,那么任何违反市场规律的做法都是难以成功的。其实降房价都是两面的,你价了房价,那你的拆迁房同样也会降价!所以关键是要公平,特别是对拆迁房的征收要有第三方的评估师根据市场来评估,如果拆迁房评估做好了,那么开发商那边政府只要做好招标,让开发商提供房源的价格,地段,面积等数据,让拆迁户挑选,在房市疲软的状态下,那个开发商不乐意提供房源,而且价格一定是会优惠的,尽快去自己的库存?
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发表于 2015-11-26 15:26 | 显示全部楼层
市场化安置的核心是尊重市场规律。
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发表于 2015-12-4 09:08 | 显示全部楼层
 社会成了这样,并不是社会的问题,而是人的素质问题。
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 楼主| 发表于 2015-12-5 08:56 | 显示全部楼层

拆迁补偿要房还是要钱?


       近日,无聊的人给笨人出了一道题:“在我市大力推进旧城改造和房屋拆迁的过程中,如何鼓励、引导被征收人选择货币补偿市场化安置,化解房地产库存、促进我市房地产业持续发展?”
      笨人觉得,这个问题有点可笑,并觉得这是不是一个很愚蠢的问题?因为,如果房价在涨,被拆迁人就自然而然地会选择要房子安置,而不是货币补偿。如果房价每年跌幅都超过10%,那么人们就自然而然地选择货币补偿。因为,今年补给你100万元货币,明年只要拿出90万元就能把今年要补偿给你的价值100万元的房子买回来,因此,无论等着钱用还是不等钱用的人都会选择货币补偿。
      如何化解房地产库存?最好的办法就是降低房价,让更多的人买得起房和换得起房,也就是使每个人都有能力改善住房条件。也许有人会说,那我增发货币,使人们的工资收入增加是否可以?当前是绝对不可以的!因为,在产能过剩时增发货币和增加工资就会使生产成本更高,使企业的资产缩水更大。如某企业资产为一个亿,如果货币多发行10%,那么这个企业的资产就等于缩水10%,同时又要提高工人的工资,使企业的生产成本增加,可是,产品的产量和销售量因产能过剩反而下降,因此,如果在这时增加货币的发行量和增加工资,等于使企业雪上加霜。而在产能不足时,随着产能的扩大而增加货币的发行量,促使物价上涨和刺激物质生产,这是可行的,这也就叫“钱以物抵”。而当产能过剩时,虽然社会上的物多了,但是,却绝不能靠发行货币来抵物,而只能靠降低物价来抵钱。下面举个例子来说明这个问题。
       当世界上只有100元钱用来买鞋,而且这个世界上只有一双鞋时,那么这双鞋就值100元。如果现在世界上有两双鞋,而买鞋的钱也只有一百元,你要把这两双鞋都卖出去,那么你只有降低鞋价,平均每双卖50元,才能把这两双鞋都卖出去。如果你还是坚持一双鞋卖100元,那么你就只能卖出去一双鞋,还有一双鞋就成了库存积压。现在的房地产库存就是这种状况,因为价格太高了,使住房公积金都用完了还不够抵购房款,还要去银行借钱,搞什么“公转商”贴息贷款。这就是说,本来攒起来专门买房的钱即住房公积金都用完了,还要把那些本应该投入到其他行业的钱也借来买房,这样其他行业就会萎缩,其他行业的老板和工人就会大量失业,要买房的人就更没钱了。同时,“公转商”对那些缴了住房公积金而没有公积金贷款的人是很不公平的,因为,这是拿他们的钱去贴息贷款给那些买房的人。
       当年东南亚金融危机爆发时,电视上报道日元大幅贬值,而日本国内物价大跌,一些公司开始减薪。当时,我对此很不理解。觉得货币贬值了,应该比贬值前更不值钱了,怎么比贬值前还可以买到更多的东西,这不是升值了吗?货币贬值了,应该增加工资才对,怎么还减薪呢?于是,我就去问与金融和财会打了一辈子交道的家父,他就给我讲了“钱以物抵”和“物以钱消”的道理。即如果物少,就增发货币,造成物少钱多的状况,从而不断刺激物质生产。如果物多钱少,就要不断降低物价,刺激消费,从而使社会生产能继续下去。如果这时增发货币,必然使企业陷入更大的困境,从而造成大量企业倒闭和工人失业,这反而使积压的货物更无人购买。因此,当前要化解房地产库存,唯一的办法就是要降低房价,而不是增发货币。
       当然,为了减轻房开公司的负担,政府也可以包租部分库存房用来当廉租房。如日本的“公团”,有部分就是房开公司抵给政府的土地出让金和各种税金。这样开发100套房子,开发商自己只要卖出去70套就可以了,其他由政府帮它包租出去。如果承租人要买下这些廉租房也可以,至于如何购买,就要看政府与开发商的协议如何规定了。
       要促进我市房地产业持续发展,就是要按客观经济规律办事。搞大跃进,搞杀鸡取蛋,严重违反价值规律,是不可持续的。当前温州的房价虽然比三年前有所回落,但是,仍然还严重偏高,至少还要降一半,才能使我市经济有所恢复,从而使我市房地产走上正常的发展轨道。不正常的发展必定是不可持续的!
       前段时间,温州一位房地产大佬在温州房地产研究中心成立大会上说,希望政府减少土地供应,以维持房价。政府会听他的吗?万万不能!因为,这时是土地财政的最后一杯羹,一旦物业税开征,政府的土地财政就到此结束,政府再也没有机会、也不需要靠卖土地捞钱了,即使把土地白白给开发商盖房也可以。人们拥有的房子越多,政府就越可以多收税。所以,政府才不会这么傻,放弃这最后高价卖地的机会。
       昨天,我边开车边听中央台的广播。广播里说,10月份统计,我国商品房库存又创历史新高,难怪那些无聊的人给笨人出了这么一道题,希望那些被拆迁的人拿钱去买库存房,而不要等着盖新房补偿安置。。

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